Ratgeber
Notar, Kaufvertrag und Grundbuch: Was beim Kauf passiert
Kurz gesagt: Ein Immobilienkauf wird erst mit dem notariellen Vertrag wirksam. Der Notar soll dir den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher geben, damit du ihn prüfen kannst. Danach sichert eine Vormerkung im Grundbuch deinen Anspruch, bis du als Eigentümer eingetragen bist.
Von Erduan Tahirovic, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO · Veröffentlicht am
Wie läuft das beim Notar ab?
- Notar wählen, meist bestimmt der Käufer ihn, weil er die Kosten trägt (§ 448 BGB).
- Entwurf prüfen. Stelle Fragen früh und schriftlich.
- Beurkundung: Der Vertrag wird vorgelesen und erläutert, danach unterschreiben alle.
- Vormerkung: Der Notar beantragt sie im Grundbuch.
- Fälligkeit: Der Notar teilt mit, wann die Voraussetzungen für die Zahlung vorliegen.
- Zahlung und Übergabe wie vereinbart.
- Umschreibung: Nach Zahlung und Steuer wirst du eingetragen.
Welche Punkte solltest du im Entwurf prüfen?
| Klausel | Darauf achten |
|---|---|
| Kaufpreis und Fälligkeit | Passen die Termine zur Auszahlung deiner Bank? |
| Übergabe | Wann gehen Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr über? |
| Sachmängel | Wie weit reicht der Ausschluss, was ist zugesichert? |
| Lasten im Grundbuch | Was bleibt, was wird gelöscht und wer zahlt? |
| Finanzierungsvollmacht | Darfst du vor Eigentumsübergang eine Grundschuld eintragen lassen? |
| Mitverkaufte Gegenstände | Sind sie aufgeführt und mit Preis ausgewiesen? |
| Förderung | Bei manchen Programmen ist eine aufschiebende Bedingung nötig. |
| Rücktritt und Verzug | Was gilt, wenn jemand nicht leistet? |
Was steht im Grundbuch?
| Teil | Inhalt |
|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Grundstück, Größe und verbundene Rechte |
| Abteilung I | Eigentümer |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerechte, Nießbrauch oder Auflassungsvormerkung |
| Abteilung III | Grundschulden und Hypotheken |
Die Vormerkung nach § 883 BGB macht spätere Verfügungen unwirksam, soweit sie deinen Anspruch vereiteln würden. Für die Umschreibung braucht das Grundbuchamt außerdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die es nach Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt.
Was kostet das?
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Notar: Beurkundung, Vollzug und Betreuung | 1.905,00 € |
| Notar: Grundschuldbestellung | 535,00 € |
| Umsatzsteuer 19 % | 463,60 € |
| Grundbuch: Eigentum, Vormerkung und Grundschuld | 1.487,50 € |
| Summe | 4.391,10 € |
Deine Werte rechnest du im Grundbuch- und Notarkostenrechner.
Wo steht das im Gesetz?
Häufige Fragen
Wann bekomme ich den Vertragsentwurf?
Nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz soll der Notar Verbrauchern den beabsichtigten Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen.
Berät mich der Notar?
Er belehrt über die rechtliche Tragweite und soll darauf achten, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden. Ob der Preis angemessen ist oder das Haus zu dir passt, prüft er nicht.
Kann der Verkäufer Mängel ausschließen?
Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen. Nach § 444 BGB gilt das aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.
Wie lange dauert die Eintragung im Grundbuch?
Das hängt vom Grundbuchamt ab und kann Wochen oder Monate dauern. Bis dahin sichert dich die Auflassungsvormerkung.
Der Notartermin steht bald an?
Wir stimmen die Fälligkeit im Vertrag mit deiner Finanzierung ab. Rechtsberatung leisten wir nicht, die Finanzierung planen wir mit dir. Beratung aus Rheine für das Münsterland, persönlich oder digital.
Weiter geht es mit unseren Rechnern und Checks für deine Zahlen oder mit einer persönlichen Beratung in Rheine und Umgebung bzw. im Münsterland.
