Ratgeber
Immobilienwert einschätzen: Worauf Banken achten
Kurz gesagt: Banken rechnen nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert, einem vorsichtig ermittelten Dauerwert der Immobilie. Das Verhältnis deines Darlehens zu diesem Wert beeinflusst Zins und Zusage. Lage, Zustand und künftige Verkäuflichkeit zählen dabei mehr als dein persönlicher Geschmack.
Von Erduan Tahirovic, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO · Veröffentlicht am
Beispiel: Was bedeutet das für deinen Kredit?
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis | 85 % |
| Darlehen | 300.000 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen zu Beleihungswert) | rund 88 % |
| Pfandbrief-Grenze: 60 % des Beleihungswerts | 204.000 € |
| Darüber liegender Teil des Darlehens | 96.000 € |
Die 60-%-Grenze stammt aus § 14 Pfandbriefgesetz und gilt für die Deckung von Pfandbriefen, nicht als Obergrenze für deinen Kredit.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
- Ertragswert: Was das Objekt bei Vermietung dauerhaft erwirtschaften könnte. Er ist regelmäßig maßgeblich und darf nicht überschritten werden.
- Sachwert: Bodenwert und Wert der baulichen Anlage abzüglich Alter.
- Vergleichswert: Preise ähnlicher Objekte. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern braucht es dafür aktuelle Preise von mindestens fünf Objekten mit ähnlicher Wohnfläche.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungen, die sich klar zur Eigennutzung eignen, darf sich der Wert laut Beleihungswertermittlungsverordnung am Sach- oder Vergleichswert orientieren.
Worauf achten Banken konkret?
- Lage: Infrastruktur, Nachfrage und Bevölkerungsentwicklung
- Zustand und Baujahr: Instandhaltung, Sanierungsstau und Restnutzungsdauer
- Energieklasse: Sie kann die Nachfrage und die Kosten beeinflussen
- Wohnfläche und Grundriss: Passt das Objekt zu vielen möglichen Käufern?
- Rechte im Grundbuch: Wegerechte, Nießbrauch oder Erbbaurecht
- Vermietung: Bei vermieteten Eigenheimen ist die Wertminderung zu berücksichtigen
Wie kannst du deine Position verbessern?
- Mehr Eigenkapital einbringen, damit der Auslauf sinkt.
- Vollständige Unterlagen und Fotos einreichen, damit die Bank nicht unnötig vorsichtig rechnet.
- Modernisierungen mit Rechnungen belegen.
- Mehrere Banken vergleichen, denn die Bewertung unterscheidet sich. Bei einem vorliegenden Angebot hilft die Zweitmeinung.
Häufige Fragen
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Er soll laut Beleihungswertermittlungsverordnung den Wert abbilden, der ohne vorübergehende Schwankungen und spekulative Elemente während der gesamten Beleihung voraussichtlich erzielbar ist. Das ist bewusst vorsichtiger als ein aktueller Marktpreis.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert. Ein Darlehen von 300.000 € bei 340.000 € Beleihungswert ergibt rund 88 %. Je niedriger dieser Wert, desto geringer in der Regel das Risiko für die Bank.
Rechnet jede Bank gleich?
Nein. Die Verordnung gilt unmittelbar für Pfandbriefbanken, andere Institute haben eigene Vorgaben und Abschläge. Deshalb kann derselbe Fall bei verschiedenen Banken unterschiedlich ausfallen.
Wie bewertet die Bank dein Objekt?
Wir sehen uns die Unterlagen an und suchen unter über 700 Banken diejenigen, die zu deinem Objekt passen. Beratung aus Rheine für das Münsterland, persönlich oder digital.
Weiter geht es mit unseren Rechnern und Checks für deine Zahlen oder mit einer persönlichen Beratung in Rheine und Umgebung bzw. im Münsterland.
