Finanzierung
Erbbaurecht und Erbpacht finanzieren
Kurz gesagt: Beim Erbbaurecht kaufst du das Haus, aber nicht das Grundstück, und zahlst dafür regelmäßig Erbbauzins. Das senkt den Kreditbedarf, zählt aber als laufende Belastung. Banken finanzieren das, schauen jedoch genau auf Restlaufzeit, Zustimmungsrechte und Rangfolge im Grundbuch.
Von Erduan Tahirovic, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO · Veröffentlicht am
Was prüfen Banken beim Erbbaurecht?
- Restlaufzeit: Sie muss deutlich über die Laufzeit des Kredits hinausgehen. Für mündelsichere Hypotheken verlangt § 20 Erbbaurechtsgesetz, dass die Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf endet.
- Rangfolge: Wie stehen Erbbauzins und Grundschuld im Grundbuch zueinander? Das beeinflusst die Sicherheit der Bank.
- Zustimmung: Muss der Eigentümer Verkauf oder Belastung genehmigen (§§ 5 bis 7)?
- Heimfall: Unter welchen Umständen fällt das Recht an den Eigentümer zurück? Bei Zahlungsverzug setzt das nach § 9 mindestens zwei rückständige Jahresbeträge voraus.
- Anpassung: Wie entwickelt sich der Erbbauzins laut Vertrag?
Nicht jede Bank finanziert Erbbaurechte. Darum lohnt sich hier ein breiter Vergleich besonders. Lass den Vertrag bei rechtlichen Fragen von einer Fachperson prüfen, wir beraten dich zur Finanzierung.
Beispiel: Ist Erbbaurecht monatlich günstiger?
| Kennzahl | Kauf mit Grundstück | Erbbaurecht |
|---|---|---|
| Darlehen | 400.000 € | 300.000 € |
| Monatsrate | rund 1.967 € | 1.475 € |
| Erbbauzins (angenommen 4 % von 100.000 €) | – | rund 333 € |
| Monatliche Belastung | rund 1.967 € | rund 1.808 € |
| Grundstück gehört dir | ja | nein |
Für wen kann sich Erbbaurecht lohnen?
- Wenn Grundstücke in deiner Wunschlage sonst nicht bezahlbar wären.
- Wenn dein Eigenkapital für Haus und Grundstück zusammen nicht reicht.
- Weniger, wenn das Grundstück ein zentraler Teil deiner Altersvorsorge sein soll. Der Erbbauzins bleibt auch dann, wenn der Kredit getilgt ist.
Die Gesetzestexte findest du im Erbbaurechtsgesetz. Den Vergleich mit einem normalen Grundstückskauf kannst du mit der Seite Grundstück finanzieren vertiefen.
Häufige Fragen
Kann der Erbbauzins steigen?
Ja, wenn der Vertrag das vorsieht. Bei Wohngebäuden darf eine Erhöhung nach § 9a Erbbaurechtsgesetz nicht unbillig sein, in der Regel also nicht über die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung hinausgehen. Frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung kann sie geltend gemacht werden.
Was passiert am Ende des Erbbaurechts?
Erlischt es durch Zeitablauf, zahlt der Grundstückseigentümer nach § 27 Erbbaurechtsgesetz eine Entschädigung für das Gebäude, deren Höhe vertraglich geregelt sein kann. Er kann die Zahlung abwenden, indem er das Erbbaurecht verlängert.
Muss der Grundstückseigentümer der Finanzierung zustimmen?
Oft ja. Der Vertrag kann vorsehen, dass die Belastung mit einer Grundschuld seine Zustimmung braucht. Entspricht die Belastung einer ordnungsgemäßen Wirtschaft, besteht unter den Voraussetzungen von § 7 Erbbaurechtsgesetz ein Anspruch darauf. Plane dafür Zeit ein.
Fällt beim Erbbaurecht Grunderwerbsteuer an?
Ja, auch der Erwerb oder die Bestellung eines Erbbaurechts kann Grunderwerbsteuer auslösen. Der Erbbauzins kann dabei in die Berechnung einfließen. Die Höhe legt das Finanzamt fest.
Du hast ein Angebot mit Erbbaurecht?
Wir schauen uns den Erbbaurechtsvertrag aus Finanzierungssicht an und suchen Banken, die dieses Modell mitgehen. Beratung aus Rheine für das Münsterland, persönlich oder digital.
Weiter geht es mit unseren Rechnern und Checks für deine Zahlen oder mit einer persönlichen Beratung in Rheine und Umgebung bzw. im Münsterland.
