Finanzierung
Neubau und Hausbau finanzieren: Zahlungsplan und Bereitstellungszinsen
Kurz gesagt: Beim Neubau fließt der Kredit nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Solange Geld nicht abgerufen ist, können Bereitstellungszinsen anfallen. Plane deshalb genug freie Monate und einen Kostenpuffer ein, denn eine Nachfinanzierung ist oft teurer.
Von Erduan Tahirovic, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO · Veröffentlicht am
Wie läuft die Auszahlung beim Bauträger?
Beim Kauf vom Bauträger regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 Abs. 2 MaBV), wann Geld fließen darf. Die Vertragssumme wird in höchstens sieben Teilbeträgen fällig, die aus den Abschnitten unten zusammengestellt werden.
| Bauabschnitt | Anteil an der Summe | Betrag |
|---|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten | 30 % | 150.000 € |
| Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten | 28 % | 140.000 € |
| Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % | 28.000 € |
| Rohinstallation Heizung | 2,1 % | 10.500 € |
| Rohinstallation Sanitär | 2,1 % | 10.500 € |
| Rohinstallation Elektro | 2,1 % | 10.500 € |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 7 % | 35.000 € |
| Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 4,2 % | 21.000 € |
| Estrich | 2,1 % | 10.500 € |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,8 % | 14.000 € |
| Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe | 8,4 % | 42.000 € |
| Fassadenarbeiten | 2,1 % | 10.500 € |
| Vollständige Fertigstellung | 3,5 % | 17.500 € |
Was gilt beim Bau mit eigenem Grundstück?
Baust du auf deinem Grundstück, etwa mit einem Fertighausanbieter oder Generalunternehmer, gilt oft ein Verbraucherbauvertrag. Nach § 650m BGB dürfen die Abschläge dann insgesamt höchstens 90 % der Gesamtvergütung erreichen. Bei der ersten Abschlagszahlung ist dir außerdem eine Sicherheit von 5 % zu leisten. Bei Architekt und Einzelgewerken verteilen sich die Zahlungen auf viele Rechnungen, das macht deine Planung aufwendiger.
Beispiel: Was kosten Bereitstellungszinsen?
| Fall | Bereitstellungszinsen |
|---|---|
| 6 freie Monate, Bau im Plan | 1.585 € |
| 6 freie Monate, die letzten Raten vier Monate später | 2.265 € |
| 12 freie Monate, Bau im Plan | 190 € |
Laut Stiftung Warentest verlangen Banken meist 3 % im Jahr, und die Zahl der freien Monate unterscheidet sich stark. Bei KfW-Krediten nennt die KfW für das Programm 308 eine Bereitstellungsprovision von 0,15 % pro Monat ab dem 13. Monat. Prüfe die Regel für dein Programm.
Wie planst du deinen Puffer?
- Baunebenkosten einrechnen: Dazu zählen Hausanschlüsse, Erdarbeiten, Außenanlagen und Baugenehmigung.
- Eine Kostenreserve einplanen, denn eine Nachfinanzierung ist oft teurer als das erste Darlehen.
- Freie Monate an die reale Bauzeit anpassen, nicht an den besten Fall.
- Doppelbelastung bedenken: Während der Bauzeit zahlst du oft Miete und Zinsen zugleich.
- Eigenleistungen vorsichtig ansetzen und vorher mit der Bank klären.
Neubauförderung prüfst du mit dem Förder-Check, die Rate mit dem Tilgungsrechner.
Häufige Fragen
Was sind Bereitstellungszinsen?
Die Bank hält den zugesagten Kredit für dich bereit. Für den noch nicht abgerufenen Teil berechnet sie nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen, laut Stiftung Warentest meist 0,25 % pro Monat. Sie fallen zusätzlich zu den Zinsen auf den ausgezahlten Betrag an.
Sind Bereitstellungszinsen im Effektivzins enthalten?
Laut Stiftung Warentest nicht. Vergleiche deshalb neben dem Zins auch die Zahl der freien Monate und den Satz, gerade wenn sich dein Bau verzögern kann.
Wie viele Raten darf ein Bauträger verlangen?
Nach § 3 Abs. 2 MaBV höchstens sieben Teilbeträge. Sie werden aus einem festgelegten Katalog von Bauabschnitten zusammengestellt und erst nach dem jeweiligen Baufortschritt fällig.
Muss ich das Bauvorhaben vor der Finanzierung fest planen?
Für das verbindliche Angebot braucht die Bank belastbare Zahlen, etwa Baubeschreibung, Pläne und Kostenaufstellung. Je genauer sie sind, desto weniger musst du nachfinanzieren.
Du planst einen Neubau?
Wir stimmen Auszahlung, freie Monate und Förderung auf deinen Bauablauf ab und vergleichen die Angebote von über 700 Banken. Beratung aus Rheine für das Münsterland, persönlich oder digital.
Weiter geht es mit unseren Rechnern und Checks für deine Zahlen oder mit einer persönlichen Beratung in Rheine und Umgebung bzw. im Münsterland.
