Ratgeber
Mehrfamilienhaus kaufen und finanzieren
Kurz gesagt: Ein Mehrfamilienhaus finanzierst du vor allem über seine Mieten, deshalb schauen Banken stark auf den Ertrag. Prüfe Mietverträge, Zustand und Rücklagen genau und plane Leerstand und Sanierung ein. Mehr Wohnungen verteilen das Mietrisiko, bedeuten aber auch mehr Verantwortung.
Von Erduan Tahirovic, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO · Veröffentlicht am
Beispiel: Trägt sich das Haus?
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaltmiete pro Monat, angenommen | 4.200 € |
| Nicht umlagefähige Kosten pro Monat, angenommen | 900 € |
| Kaufnebenkosten 8,5 % | 68.000 € |
| Darlehen | 668.000 € |
| Rate bei 3,9 % Zins und 2 % Tilgung | rund 3.284 € |
| Bruttomietrendite | 6,30 % |
| Nettomietrendite | rund 4,56 % |
| Kaufpreisfaktor | rund 15,9 |
| Cashflow pro Monat vor Steuern | rund 16 € |
Eigene Werte rechnest du im Kapitalanlagerechner.
Was prüft die Bank anders als beim Eigenheim?
- Ertragswert: Er ist für den Beleihungswert regelmäßig maßgeblich.
- Mietverträge und tatsächliche Mieteingänge
- Leerstand, Fluktuation und Zustand der Einheiten
- Deine Erfahrung, dein Einkommen und deine weiteren Immobilien
- Rücklagen für Reparaturen
Welche Unterlagen solltest du vor dem Kauf prüfen?
- Mieterliste mit Fläche, Miete, Beginn und Mietsicherheiten
- Alle Mietverträge und Mieterhöhungen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Grundrisse, Wohnflächen und Energieausweis
- Nachweise zu Dach, Heizung, Leitungen und Sanierungen
- Grundbuchauszug und Baulasten
Als Käufer trittst du nach § 566 BGB in bestehende Mietverträge ein. Mieterhöhungen und Kündigungen sind nur im gesetzlichen Rahmen möglich.
Welche Sanierungen und Förderungen sind wichtig?
- Heizung: Bei der KfW-Heizungsförderung sind die Höchstbeträge nach Wohneinheiten gestaffelt.
- Gebäudehülle: Über BAFA oder KfW 261.
- Pflichten: Nachrüstungen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gelten bei mehr als zwei Wohnungen ohne die Übergangsregel für langjährige Selbstnutzer.
- CO2-Kosten: Vermieter tragen sie je nach Gebäude anteilig.
Häufige Fragen
Ist ein Mehrfamilienhaus besser als mehrere Einzelwohnungen?
Du hast alle Entscheidungen in einer Hand und verteilst den Mietausfall auf mehrere Wohnungen. Dafür bindest du viel Kapital an einem Standort und trägst das Gebäude allein. Was besser passt, hängt von Budget und Zeit ab.
Kann ich selbst einziehen und Förderung bekommen?
Das ist je nach Programm möglich. Bei KfW 297 und 298 gibt es eigene Regeln für die selbst genutzte und die übrigen Einheiten. Wohnraumförderung für Eigentümer schließt Gebäude oft aus, in Niedersachsen zum Beispiel ab mehr als zwei Wohnungen.
Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 16 bedeutet, dass die Miete den Preis rechnerisch in 16 Jahren einspielen würde. Er hilft beim Vergleich, sagt aber nichts über den Zustand.
Du möchtest ein Mehrfamilienhaus kaufen?
Wir prüfen Objekt und Finanzierung gemeinsam und suchen Banken, die zu solchen Vorhaben passen. Beratung aus Rheine für das Münsterland, persönlich oder digital.
Weiter geht es mit unseren Rechnern und Checks für deine Zahlen oder mit einer persönlichen Beratung in Rheine und Umgebung bzw. im Münsterland.
