Ratgeber
Altbau kaufen: Welche Sanierungspflichten gelten?
Kurz gesagt: Seit dem 29. Juli 2026 gilt statt des GEG das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-Prozent-Regel ist entfallen, beim Kauf bleiben aber zwei Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke und der ungedämmten Heizungsrohre, oft innerhalb von zwei Jahren. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 steigende Bioanteile einhalten.
Von Erduan Tahirovic, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO · Veröffentlicht am
Was gilt jetzt und was ist entfallen?
| Thema | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke | Dämmung bei fehlendem Mindestwärmeschutz, U-Wert höchstens 0,24, alternativ das Dach dämmen | § 35 GModG |
| Heizungs- und Warmwasserrohre | Ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen | § 69 GModG |
| Außenbauteile erneuern | Bei Erneuerung über 10 % der Bauteilfläche gelten Grenzwerte | § 36 GModG |
| 65 % erneuerbare Energien | Als gesetzliche Pflicht entfallen | § 71 weggefallen |
| Betriebsverbot alter Kessel | Bisherige Regel als weggefallen gekennzeichnet | § 72 weggefallen |
| Neue Gas- oder Ölheizung | Ab 2029 steigende Bioanteile | § 43 GModG |
Wann läuft die Frist für neue Eigentümer?
Die Regelungen in § 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 und 4 betreffen Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnte. Hier muss erst der neue Eigentümer nachrüsten, innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Tag. Wurde das Haus seitdem schon einmal verkauft, kann die Frist bereits abgelaufen sein. Frag beim Kauf danach und lass dir vorhandene Dämmung belegen.
Beispiel: Was kommt nach dem Kauf auf dich zu?
| Maßnahme | Angenommene Kosten | Frist oder Hinweis |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen, 100 m² | 4.000 € | Bis 1. März 2029, wenn das der erste Eigentumswechsel seit Februar 2002 ist |
| Heizungsrohre im Keller dämmen | 500 € | Gleiche Frist |
| Neue Wärmepumpe | 35.000 € | Freiwillig, Zuschuss der KfW prüfen |
Was bedeutet die Bio-Treppe bei neuen Gas- und Ölheizungen?
| Ab | Mindestanteil |
|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 % |
| 1. Januar 2030 | 15 % |
| 1. Januar 2035 | 30 % |
| 1. Januar 2040 | 60 % |
Wie planst du das in der Finanzierung?
- Prüfe vor dem Kauf KfW 308 für Familien, denn der Antrag muss vor dem Kauf gestellt werden.
- Heizung: KfW 458. Hülle: BAFA oder KfW 261.
- Plane die Sanierung gleich in die Gesamtsumme ein, zum Beispiel mit dem Modernisierungskredit-Rechner.
- Lies den Energieausweis vor dem Kauf.
Die Quelle ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in der Fassung vom 23. Juli 2026. Die Bundesregierung fasst die Neuerungen zusammen.
Häufige Fragen
Muss ich meine alte Ölheizung nach dem Kauf austauschen?
Die frühere Regelung zum Betriebsverbot in § 72 GEG ist im aktuellen Gesetz als weggefallen gekennzeichnet. Eine neue pauschale Austauschpflicht beim Kauf haben wir im Gesetzestext nicht gefunden. Lass Zustand und Wartung trotzdem prüfen, und frag bei Zweifeln deinen Schornsteinfeger.
Gilt noch die 65-Prozent-Regel?
Nein, als gesetzliche Pflicht ist sie mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. Bei Fördermitteln kann ein Anteil erneuerbarer Energien aber weiter Bedingung sein, zum Beispiel beim KfW-Kredit 261 oder 308.
Darf ich eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Für nach dem 29. Juli 2026 eingebaute Anlagen mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas gelten aber ab 2029 steigende Mindestanteile an Biomethan, Bioöl oder vergleichbaren Brennstoffen nach § 43 GModG. Rechne die künftigen Brennstoffkosten mit ein.
Wie schnell muss ich nach dem Kauf dämmen?
Bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen, die der Voreigentümer am 1. Februar 2002 schon selbst bewohnte, beträgt die Frist zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang danach. Bei anderen Gebäuden gilt die Pflicht bereits.
Du möchtest einen Altbau kaufen?
Wir planen Kaufpreis, Pflichten und Sanierung gemeinsam in deine Finanzierung ein und prüfen die Förderung. Beratung aus Rheine für das Münsterland, persönlich oder digital.
Weiter geht es mit unseren Rechnern und Checks für deine Zahlen oder mit einer persönlichen Beratung in Rheine und Umgebung bzw. im Münsterland.
