Ratgeber
Kapitalanlage: Wohnung zur Vermietung kaufen
Kurz gesagt: Eine vermietete Wohnung lohnt sich, wenn Miete, Kosten und Finanzierung auch ohne Wertsteigerung zusammenpassen. Rechne deshalb mit Nettomietrendite und Cashflow, nicht nur mit der Bruttorendite. Steuern, Leerstand und Reparaturen gehören von Anfang an in die Rechnung.
Von Erduan Tahirovic, Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO · Veröffentlicht am
Beispiel: Rechnet sich die Wohnung?
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Bruttomietrendite | 4,32 % |
| Nettomietrendite bei 120 € nicht umlagefähigen Kosten | 3,34 % |
| Darlehen mit Nebenkosten | rund 230.175 € |
| Rate bei 3,9 % Zins und 2 % Tilgung | rund 1.132 € |
| Cashflow pro Monat vor Steuern | rund −352 € |
| Anteil, der in die Tilgung fließt | rund 384 € |
Deine Zahlen trägst du in den Kapitalanlagerechner ein.
Welche Abschreibung ist möglich?
| Fall | Satz | Abschreibung im Jahr | Steuerwirkung im Jahr |
|---|---|---|---|
| Fertigstellung vor 2023 und nach 1924 | 2 % | 4.000 € | 1.400 € |
| Fertigstellung nach 2022 | 3 % | 6.000 € | 2.100 € |
| Degressiv nach § 7 Abs. 5a, Jahr 1 | 5 % | 10.000 € | 3.500 € |
Grundlage: § 7 EStG.
Worauf solltest du beim Objekt achten?
- Lage: Nachfrage und Bevölkerungsentwicklung vor Ort
- Miete: Liegt sie im Rahmen? In angespannten Märkten begrenzt die Mietpreisbremse die Miete bei Vertragsbeginn
- Gemeinschaft: Protokolle, Rücklage und geplante Sanierungen
- Energie: Bei schlechter Klasse drohen Kosten und CO2-Kostenanteile
- Bestehende Mieter: Du übernimmst den Vertrag
Rechtliche Grundlagen: § 556d BGB und § 566 BGB. Die Unterlagen stehen in der Besichtigungs-Checkliste.
Wie unterscheidet sich die Finanzierung?
- Banken rechnen die Miete oft nur zum Teil als Einkommen an.
- Viele Anleger setzen weniger Eigenkapital ein, weil Zinsen als Werbungskosten absetzbar sein können. Das erhöht aber das Risiko.
- Wer bereits eine eigene Immobilie finanziert, sollte die Gesamtbelastung beider Kredite prüfen.
- Der Beleihungswert orientiert sich bei Vermietung stärker am Ertrag.
Unser Angebot findest du unter Kapitalanlagen finanzieren. Der Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann nach § 23 EStG steuerpflichtig sein.
Häufige Fragen
Welche Abschreibung gilt für eine vermietete Wohnung?
Nach § 7 Abs. 4 EStG in der Regel 2 % für Gebäude, die vor 2023 und nach 1924 fertiggestellt wurden, 3 % für Fertigstellungen nach 2022 und 2,5 % für Gebäude vor 1925. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Lass das von deiner Steuerberatung prüfen.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn nach § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig. Die Ausnahme für Selbstnutzung greift bei einer vermieteten Wohnung meist nicht.
Kann ich dem Mieter nach dem Kauf einfach kündigen?
Nein. Nach § 566 BGB trittst du in den bestehenden Mietvertrag ein. Kündigen kannst du nur im gesetzlichen Rahmen.
Bekomme ich auch für Vermietung Förderung?
Einzelne Programme, etwa KfW 298, gelten auch für Vermietung. KfW 124 oder Landesprogramme für Selbstnutzer dagegen nicht.
Du hast eine Wohnung im Blick?
Wir prüfen die Finanzierung am konkreten Objekt und vergleichen über 700 Banken. Steuerliche Fragen klärst du mit deiner Steuerberatung. Beratung aus Rheine für das Münsterland, persönlich oder digital.
Weiter geht es mit unseren Rechnern und Checks für deine Zahlen oder mit einer persönlichen Beratung in Rheine und Umgebung bzw. im Münsterland.
